En raison des mesures prises contre la propagation du coronavirus, de nombreux locaux commerciaux doivent être fermés. Ces entreprises doivent-elles encore payer un loyer pour leurs locaux ou peuvent-elles exiger une réduction de loyer en raison des fermetures décidées officiellement ? Nous vous expliquons ci-dessous comment procéder.
Officiellement, la question reste ouverte et n'a pas encore été réglée par la justice. Dans cette situation, avec la justification simplifiée suivante, on estime que les locataires concernés ont droit à une réduction de loyer.
Pourquoi la demande de réduction selon l'article 259 du Code des obligations suisse s'applique-t-elle aux fermetures de sociétés en raison de l'ordonnance COVID-19 n° 2 ?
Le principe de la réduction du loyer prévoit que le locataire a droit à une réduction proportionnelle du loyer pour les défauts de la propriété dont il n'est pas responsable. Un défaut est considéré comme étant de nature à compromettre ou à réduire l'aptitude du bien à remplir sa fonction.
Sur ce point, il est important que la loi règle la question de la responsabilité et ne cherche pas le coupable. La loi veut que le locataire ne paie que pour le service qu'il reçoit. C'est le propriétaire qui doit assumer le risque lié aux restrictions sur la propriété.
En outre, le défaut ne doit pas nécessairement être de nature physique. Un empêchement légal de l'usage prévu donne également au locataire le droit à une réduction du loyer.
Par conséquent, dans le cas des mesures visant à endiguer la propagation du coronavirus, une demande de réduction de loyer peut être formulée.
"Clausula rebus sic stantibus"
La "clausula rebus sic stantibus" stipule que les contrats doivent être adaptés à l'évolution des circonstances. En conséquence, les parties contractantes ont toujours convenu tacitement que le contrat ne s'applique pas si les circonstances changent de manière significative. La jurisprudence suisse reconnaît que le juge peut adapter le contrat si une modification ultérieure, qui n'était ni prévisible ni évitable, entraîne une disproportion flagrante entre la prestation et la contre-prestation.
Cela est aussi valable pour la crise actuelle, ce qui donne au locataire un argument supplémentaire.
Comment procéder ?
Pour bénéficier d'une réduction de loyer, le locataire doit prendre les devants et faire valoir ses intérêts. En effet, une condition préalable à la revendication est que le locataire ait notifié le défaut au propriétaire (ce qu'on appelle un avis de défaut). La demande de réduction de loyer ne démarre qu'à partir de l'avis de défaut. Sans un avis de défaut, le locataire ne peut pas demander une réduction de loyer.
Pour cette raison, il est fortement recommandé à chaque locataire concerné d'envoyer un avis de défaut à son propriétaire dès que possible, de préférence par courrier recommandé.
Limite de la demande de réduction
Le montant de la réduction pouvant être réclamé est déterminé par le degré de restriction de l'utilisation. Dans le cas d'un établissement de restauration qui doit être complètement fermé, la réduction peut aller jusqu'à 100 %. Toutefois, si, par exemple, un service de Take-Away peut être maintenu, ou si des bureaux peuvent encore être utilisés, cela doit être pris en compte.
En cas de besoin, nous sommes là pour vous aider. N'hésitez pas à nous contacter à l'adresse suivante help@startups.ch.
